LA BANCA ASUMIRA LOS GASTOS HIPOTECARIOS

28 Nov LA BANCA ASUMIRA LOS GASTOS HIPOTECARIOS

Fuente Autor Redacción Idealista.com

La banca pagará los gastos, pero encarecerá las hipotecas
Al asumir los gastos hipotecarios, la banca tendrá que repercutir esta medida en el precio de las hipotecas para que la concesión sea rentable.

Veámoslo con un ejemplo: hipoteca de 120.000 euros, a 30 años, con un tipo de interés el primer año del 1,89% y un tipo de interés posterior de euríbor más 0,89% en Cataluña. Sin comisiones de apertura ni cancelación anticipada.
Para un préstamo de estas condiciones, la cuota mensual del primer año asciende a 442,94 euros, y a partir del 2º año, si asumimos que el Euribor sube al 0% (desde el nivel negativo del -0,15% actual), la cuota bajaría a 387,06 euros. En los primeros 5 años (se pagan más intereses que se amortiza capital), los ingresos de intereses para el banco (con los que ha de cubrir sus costes financieros, operativos y supuestamente obtener un margen de beneficios), ascienden a 6.158 euros.

Por otro lado, debe pagar el banco el AJD del préstamo del ejemplo que son 2.700 euros, más notaría (792 euros), más Registro de la Propiedad (384 euros), más gestoría (400 euros). En total, debe pagar 4.276 euros en gastos para un préstamo de 120.000 euros. Es decir, si a sus ingresos (6.158 euros) le restamos estos gastos (4.276 euros), le quedará un margen de 1.882 euros o 376 euros al año, lo que equivale a un 0,31% del importe del préstamo. Y a estos 376 euros hay que restarles los gastos operativos. Por tanto, el margen de los bancos en los 5 primeros años se queda en nada o en negativo.
La banca podrá recuperar el impacto de los gastos hipotecarios durante los siguientes años de vida del préstamo, pero corre el riesgo de no ganar nada con las hipotecas que se cancelen pde forma anticipada o se firmen a un plazo corto. Por tanto, previsiblemente encarecen estos préstamos para comprar casa.
Todavía es posible reclamar el AJD pagado en los últimos cuatro años
El Gobierno ha dejado la puerta abierta a que los contribuyentes reclamen a Hacienda el AJD pagado en los últimos cuatro años. Y es el Real Decreto Ley por el que se establece que el banco pague el AJD ha modificado el sujeto pasivo, pero no el hecho imponible, lo que significa que a efectos legales siempre debió ser el banco el que pagara este impuesto y no el hipotecado.
José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, es contundente: “el Real Decreto Ley no modificó la condición de sujeto pasivo en el AJD de los préstamos hipotecarios, sino que solamente la aclaró”. Por tanto, siempre debió ser el banco el que pagara este tributo. Ahora los contribuyentes pueden reclamar a Hacienda la devolución del impuesto pagado en los últimos cuatro años.
Los contribuyentes deberán solicitar la rectificación de la autoliquidación del AJD presentada en su día y la devolución del ingreso indebido. Aquí te explicamos cómo reclamarlo.
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