Ejecución hipotecaria y arrendamiento de vivienda

02 Jun Ejecución hipotecaria y arrendamiento de vivienda

Asunto en una ejecución hipotecaria, tras la subasta y adjudicación del bien ¿tiene derecho el arrendatario a permanecer en la vivienda?

Consulta un matrimonio tiene un contrato de arrendamiento de fecha 01-05-2023 y se acaba de enterar que el piso ha sido subasta por el Juzgado y un 3º se adjudicó el piso.

Acude a consulta preguntando ¿si como arrendatarios tienen derecho a seguir en la vivienda o, por el contrario, el contrato de arrendamiento deja de tener validez y pueden echarles de la vivienda?

Respuesta, Con los datos facilitados y viendo que el contrato es anual, desde el despacho respondemos que, en principio, pueden seguir en la vivienda.

Conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos se les permitiría permanecer en la vivienda hasta el 30-04-2028; es decir, por cinco años desde el inicio del contrato. Si bien, si el adquiriente no estuviera de acuerdo será el Juzgado quien determine el derecho o no a la ocupación de la vivienda y la vigencia del contrato de arrendamiento.

Desarrollo de la respuesta como siempre en derecho existen matices, y para responder hemos tenido que revisar el contrato para establecer:

Las partes firmantes. Así podremos determinar si estamos ante un arrendador persona física, como era nuestro caso, o persona jurídica, siendo importante ya que la duración del contrato variará de 5 a 7 años.

La duración del contrato. Es importante porque, si bien la Ley establece la libertad de las partes: arrendador y arrendatario, para pactar libremente la duración del contrato, si establece una duración mínima de 5 años, en caso de ser persona física, el arrendador y 7 años en caso de ser persona jurídica.

El tipo de arrendamiento. La respuesta no es igual si estamos ante el arrendamiento de una vivienda que ante el arrendamiento de uso distinto.

Y la fecha del contrato. Porque la misma puede determinar una respuesta distinta en función de las modificaciones introducidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, por distintas normas.

Dicho lo anterior, para nuestra respuesta lo determinante ha sido: la fecha del contrato: 01-05-2023, la duración del contrato: anual y establecer la normativa vigente en el momento de la firma del contrato, es decir comprobar que nos dice el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Así el artículo 13-1 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamiento Urbanos, tras la modificación introducida en por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, cuando habla de la resolución del derecho del arrendador por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o sentencia judicial como uno de los motivos de resolución, también establecer que en caso de resolución por esos motivos, el arrendatario tiene derecho a continuar en el contrato de arrendamiento hasta el plazo 5 años o 7 años, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica, con la salvedad del artículo 9.1 de la Ley; esta salvedad se refiere al plazo mínimo.

Pero la Ley no deja la decisión únicamente en la voluntad del arrendatario, ya que el apartado 3 del artículo 9 establece la posibilidad que tiene el arrendador, para no prorrogar el contrato de arrendamiento o alguna de sus prorrogas, una vez transcurrido el primer año de vigencia del contrato, posibilidad que será válida siempre que así se haya recogido en el contrato de arrendamiento.

Es importante determinar la norma vigente. Así si nuestro contrato hubiera tenido una fecha entre el 06-06-2013 y el 05-03-2019 (el 06-03-2019 entro en vigor el RD Ley 7/2019) aplicaríamos la Ley 4/2013, de 4 de junio de medidas de flexibilidad y fomento del mercado del alquiler de viviendas, encontrándonos que para establecer la vigencia del contrato de arrendamiento hasta los 5 o los 7 años, se exigía que el mismo estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier caso, si se encuentra en esta situación y/o recibe una notificación, este despacho entiende que debe estudiarse cada situación y cada caso de manera particular, y para ello pueden ponerse en contacto con nosotros en Borja Paredes Abogados donde le daremos una cita para dar una solución al caso particular.

Normativa estudiada

Ley 1/2000 de 7 de enero, Enjuiciamiento Civil Art 661 y Art. 703

Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos Art 9, Art 13-1 y Art 29

Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Ley 4/2013, de 4 de junio de flexibilidad y fomento del mercado del alquiler de viviendas